今年春節以來(lái)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖，“小陽(yáng)春”行情啟動(dòng)，一季度百城銷(xiāo)售面積實(shí)現正增長(cháng)，特別是熱點(diǎn)城市市場(chǎng)回暖明顯。市場(chǎng)企穩恢復的原因可以歸結為三點(diǎn)：一是疫情形勢好轉及防控政策調整后，前期積壓的購房需求集中釋放；二是此前政策優(yōu)化的效果進(jìn)一步顯現，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度提升；三是部分城市經(jīng)過(guò)較長(cháng)時(shí)間的調整后，市場(chǎng)周期性恢復的動(dòng)能增強。但值得關(guān)注的是，3月以來(lái)，伴隨著(zhù)積壓需求的大規模釋放，部分城市市場(chǎng)活躍度邊際已有所轉弱，新房訪(fǎng)盤(pán)量出現下滑。圍繞一季度市場(chǎng)情況及二季度趨勢判斷，報告主要結論如下：

（1）房?jì)r(jià)：2月多地新房項目?jì)r(jià)格優(yōu)惠收回，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比止跌，3月轉漲；二手房掛牌量增加導致價(jià)格波動(dòng)調整，3月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.05%，跌幅略有擴大。

（2）市場(chǎng)供求：熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度提升帶動(dòng)全國市場(chǎng)成交邊際改善，前兩月重點(diǎn)100城住宅銷(xiāo)售面積同比微增5%左右，但新房供應力度偏弱，3月隨著(zhù)供應端改善，重點(diǎn)城市市場(chǎng)保持較高活躍度，一季度重點(diǎn)100城銷(xiāo)售同比增長(cháng)近兩成。從需求特征來(lái)看，一季度中高總價(jià)段的剛改、再改住房需求釋放相對積極，成交套數占比提升。

（3）土地市場(chǎng)：一季度全國土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢未改，300城住宅用地成交規模同比降幅近三成；熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)房企補貨意愿加強，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高，土拍情緒升溫。拿地企業(yè)仍以央國企為主，部分城市民企拿地金額占比有所提升。過(guò)去兩年地方國資平臺獲取的土地開(kāi)工及入市率低于其他類(lèi)型企業(yè)，或制約供應端恢復節奏。

（4）政策展望：今年以來(lái)我國經(jīng)濟呈現恢復向好態(tài)勢，兩會(huì )定調“穩中求進(jìn)”，但復雜多變的外部環(huán)境仍一定程度制約著(zhù)我國宏觀(guān)經(jīng)濟的恢復節奏，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定性尤為重要。自去年底以來(lái)，高層多次強調房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，預計今年地產(chǎn)政策仍將以托底呵護為主。二季度監管部門(mén)和各地因城施策具備空間，需求端有望繼續精準施策，結合人口變化、區域特點(diǎn)，針對性增加購房名額、降低首付比例、提高貸款額度、發(fā)放購房補貼等；企業(yè)端資金支持力度或將繼續加大，“保交樓”資金和配套政策繼續落實(shí)。

（5）市場(chǎng)展望：若政策端持續發(fā)力、宏觀(guān)經(jīng)濟穩步向好，購房者置業(yè)信心有望延續修復態(tài)勢，預計二季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩態(tài)勢，但城市分化行情仍將延續。從市場(chǎng)節奏來(lái)看，在現行市場(chǎng)環(huán)境下，4-5月新房成交規模預計將低于2-3月，市場(chǎng)熱度趨于平穩，但在去年同期低基數下，同比數據或大概率為正增長(cháng)，6月進(jìn)入上半年收官節點(diǎn)，房企加快推貨促銷(xiāo)，有望帶動(dòng)銷(xiāo)售環(huán)比回升，但考慮到去年基數較高，同比增速承壓。

【來(lái)源：中指研究院】

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